Premier acheteur sur la Rive-Nord : décrypter les déclarations du vendeur avant de signer

À quoi servent les déclarations du vendeur?

Lorsque vous visitez une propriété sur la Rive-Nord de Montréal, qu'il s'agisse d'une maison unifamiliale à Mascouche ou d'un jumelé dans un secteur voisin, le vendeur est tenu de remplir un formulaire officiel de déclarations. Ce document, connu sous les appellations DV (Déclarations du vendeur) ou DVD (Déclarations du vendeur sur l'immeuble), vise à vous donner un portrait honnête de l'état de la propriété avant que vous ne déposiez une offre.

Concrètement, l'OACIQ demande au courtier de remplir ce formulaire avec le vendeur et de le lui faire signer au moment de la prise du contrat de courtage. Il est ensuite annexé à la fiche descriptive de la propriété et à toute promesse d'achat reçue. Autrement dit, vous avez accès à ce document dès le début du processus, bien avant de signer quoi que ce soit.

Ce formulaire est une pièce centrale de la transaction au Québec. Si le vendeur refuse de le remplir et de le signer, son courtier immobilier ne peut tout simplement pas conclure de contrat de courtage avec lui. C'est une protection importante pour vous en tant qu'acheteur.

Ce que le vendeur déclare, et ce qu'il n'est pas tenu de révéler

Le formulaire de déclarations couvre généralement plusieurs aspects de la propriété : l'état de la toiture, les fondations, la plomberie, l'électricité, la présence d'eau ou d'humidité, les rénovations effectuées, les sinistres passés, et bien d'autres éléments selon le type d'immeuble.

Il y a cependant une nuance importante à comprendre : le vendeur répond au meilleur de sa connaissance. Le formulaire n'exige pas qu'il déclare ce qu'il ignore. Un vendeur qui n'a jamais eu connaissance d'un problème de drainage, par exemple, n'est pas en faute s'il ne le mentionne pas. C'est précisément pourquoi les déclarations du vendeur sont un point de départ, et non une garantie absolue.

En pratique, votre courtier immobilier doit questionner le vendeur lorsque ses réponses semblent vagues, incomplètes ou contradictoires. Il peut aussi demander des documents à l'appui : rapports d'inspection antérieurs, factures de rénovation, permis de construction, plans ou certificats de conformité. Si un nouvel élément est découvert en cours de transaction, le formulaire doit être mis à jour et vous devez en être informé.

Comment lire ce document sans vous perdre dans les détails

Pour un premier acheteur, parcourir un formulaire de déclarations peut sembler intimidant. Voici quelques réflexes concrets pour en tirer le maximum.

• Repérez les cases cochées « Oui » ou « Ne sait pas ». Ces réponses méritent une attention particulière. Une case « Ne sait pas » n'est pas nécessairement un signal d'alarme, mais elle indique une zone à explorer davantage.
• Demandez les documents justificatifs. Si le vendeur déclare avoir refait la toiture ou remplacé la plomberie, demandez les factures ou les permis correspondants. Ces pièces confirment la portée des travaux et leur conformité.
• Notez les incohérences. Si la propriété est présentée comme entièrement rénovée, mais que le formulaire signale d'anciens problèmes d'infiltration non résolus, posez la question directement à votre courtier immobilier.
• Comparez avec ce que vous observez lors des visites. Lors de vos visites, observez l'état du drainage autour de la maison, les traces d'humidité dans les sous-sols, l'état des fenêtres et les signes visibles d'usure. Ce que vous voyez doit concorder avec ce qui est déclaré.

Si quelque chose vous préoccupe, n'hésitez pas à demander des clarifications avant de déposer une offre. C'est le bon moment pour poser toutes vos questions.

Pourquoi l'inspection demeure indispensable

Le formulaire de déclarations du vendeur améliore la transparence, mais il ne constitue pas une garantie que la propriété est exempte de tout défaut. La ligne directrice de l'OACIQ indique que votre courtier immobilier doit vous recommander de faire effectuer une inspection complète de la propriété et vous expliquer les risques associés à une renonciation à cette étape.

En d'autres mots, renoncer à l'inspection pour accélérer une offre ou se démarquer dans un marché compétitif comporte des risques réels que vous devez peser en toute connaissance de cause.

Pour choisir un inspecteur, sachez que depuis le 1er octobre 2024, la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) délivre des certificats aux inspecteurs en bâtiments d'habitation qui effectuent des inspections préachat. Selon la RBQ, ce certificat deviendra obligatoire à compter du 1er octobre 2027 pour tous les inspecteurs qui souhaitent exercer au Québec. Le registre de la RBQ vous permet de trouver un inspecteur certifié ou de vérifier la validité d'un certificat.

Un inspecteur qualifié examinera des éléments que vous ne pouvez pas évaluer à l'oeil nu : l'état de la structure, du système électrique, de la ventilation et de l'isolation, entre autres. Son rapport vous donnera une image beaucoup plus complète que les déclarations seules.

Que faire si vous découvrez une fausse déclaration après la signature?

Malgré toutes les précautions, il arrive qu'un acheteur découvre après la signature de l'acte de vente un problème qui n'était pas mentionné dans les déclarations. Dans ce cas, plusieurs questions se posent : le vendeur était-il au courant? Le défaut était-il apparent ou caché? Le formulaire a-t-il été mis à jour correctement?

Ces situations relèvent du droit civil québécois et des recours liés à la garantie légale contre les vices cachés. Il s'agit d'un domaine complexe où les faits précis de chaque situation font toute la différence. Si vous vous trouvez dans cette position, la première étape est de consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier, qui pourra évaluer vos options selon les circonstances.

Votre courtier immobilier peut vous orienter vers les ressources appropriées, mais les décisions légales et les recours appartiennent à des professionnels du droit. Agir rapidement est généralement conseillé, car les délais peuvent avoir une incidence sur vos droits.

Pour en savoir plus sur le processus d'achat sur la Rive-Nord et les étapes qui vous attendent, consultez la page dédiée aux acheteurs pour obtenir des ressources adaptées à votre situation.

L'essentiel à retenir avant de signer

Les déclarations du vendeur sont un outil précieux pour tout premier acheteur sur la Rive-Nord : elles vous donnent un premier regard sur l'état réel de la propriété et vous permettent de poser les bonnes questions avant de vous engager. Lisez-les attentivement, demandez les documents justificatifs, et ne renoncez pas à l'inspection sans avoir bien pesé les risques. En travaillant avec un courtier immobilier qui vous accompagne à chaque étape, vous serez en bien meilleure position pour prendre une décision éclairée et sereine.

Vous vous apprêtez à acheter votre première propriété sur la Rive-Nord et vous voulez aborder les déclarations du vendeur avec confiance? Contactez Taiaa Khalid, votre courtier immobilier, pour qu'il vous accompagne à chaque étape, de la lecture du formulaire jusqu'à la signature chez le notaire. Visitez la page dédiée aux acheteurs ou écrivez-lui directement pour démarrer votre projet en toute sérénité.